Steuerreform in Zypern 2025

1.1 Körperschaftsteuer (Corporate Tax)

1. Erhöhung des Steuersatzes
   Nach aktuellem Stand soll der Steuersatz für Körperschaften von bislang 12,5 % auf 15 % steigen. Dieser Schritt würde für alle Unternehmen gleichermaßen gelten und damit eine einheitliche Anhebung darstellen.
2. Neue Anti-Missbrauchs-Regeln
   Für sogenannte „close-structured companies“ – also Unternehmen mit sehr begrenztem Gesellschafterkreis und potenziell erhöhtem Risiko einer missbräuchlichen Gestaltung – sollen spezielle Vorschriften eingeführt werden. Deren Ziel ist es, ungerechtfertigte Steuervermeidungsstrategien zu unterbinden.
3. Verlängerung des Verlustvortrags
   Steuerliche Verluste sollen künftig bis zu Sieben Jahre (statt bislang fünf) vorgetragen werden können. Allerdings wird der Anteil, zu dem Verluste nach dem fünften Jahr genutzt werden dürfen, pro Jahr begrenzt. Die konkreten Prozentsätze sind noch nicht veröffentlicht. Ebenso bleibt das bisherige System der Verrechnung von Verlusten zwischen verbundenen Unternehmen („group loss-relief“) im Wesentlichen unverändert – eine konsolidierte steuerliche Ergebnisrechnung (fiscal unity) ist weiterhin nicht vorgesehen.
4. Abschaffung der 1,5 % Versicherungssteuer
   Aktuell wird auf bestimmte Versicherungsprämien eine Steuer von 1,5 % erhoben. Diese soll im Rahmen der Reform entfallen, was insbesondere Versicherer und Versicherungsnehmer entlastet.
5. Neuregelung der Abschreibung für gebrauchte Gebäude
   Die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen bei „gebrauchten“ Gebäuden soll sich künftig am Kaufpreis orientieren, den der neue Eigentümer beim Erwerb bezahlt hat. Zudem ist geplant, für Gebäude mit bestimmten grünen Energie-Upgrades die „Nutzungsdauer“ steuerlich neu anzusetzen.
6. Gewinnbesteuerung bei KryptowährungenGewinne aus Kryptowährungen werden ab 2026 mit 8 % Flat Tax besteuert.
7. Verbesserung bei Umstrukturierungen (Reorganization)
   Die Vorschriften für Unternehmensumwandlungen (z. B. Fusionen, Spaltungen) sollen vereinfacht bzw. verbessert werden, um im Sinne von wirtschaftlichem Wachstum und Investitionsförderung Bürokratie abzubauen.

Keine Änderungen sind wiederum bei folgenden Punkten geplant:

• Tonnage-Tax-Regime für den Schifffahrtssektor
• Notional-Interest-Deduction-Regeln (NID) auf Eigenkapital
• Dividendenbefreiung (Dividend Exemption)
• Steuerbefreiung beim Verkauf von Aktien und anderen Wertpapieren
• IP-Box-Regime

All dies unterstreicht den Ansatz, das zypriotische Steuersystem nicht von Grund auf zu verändern, sondern gezielt an neuralgischen Punkten zu modernisieren.

1.2 Special Defense Contribution (SDC)

Im Bereich der „Special Defense Contribution“ (SDC) stehen zwei wesentliche Neuerungen an:

1. Abschaffung der fingierten Gewinnausschüttungsregel (deemed distribution)
   Bislang wurden in Zypern nicht ausgeschüttete Gewinne nach einer gewissen Zeit als „fingierte Dividende“ behandelt und besteuert. Diese Regel soll ersatzlos gestrichen werden.
2. Anpassungen bei Dividenden- und Mieteinnahmen
   • Die bisherige SDC auf Mieteinnahmen soll abgeschafft werden.
   • Der SDC-Satz auf echte Dividenden (tatsächlich ausgeschüttete Gewinne) soll für natürliche Personen, die in Zypern sowohl steuerlich ansässig als auch domiziliert sind, von 17 % auf 5 % sinken. Allerdings will die Regierung Anti-Missbrauchs-Regeln einführen, um eine Umgehung herkömmlicher Steuerpflichten durch vermeintlich „versteckte“ Ausschüttungen zu verhindern.
   • Die Regelung zur „Non-Dom“-Besteuerung (wer nicht zypriotischer Herkunft ist, aber in Zypern seinen Steuersitz hat) bleibt mit einer Geltungsdauer von 17 Jahren im Wesentlichen unverändert. Allerdings soll eine Option geschaffen werden, den Non-Dom-Status gegen eine jährliche Gebühr zu verlängern.

Diese Änderungen signalisieren eine klare Absicht, die Dividendenbesteuerung attraktiver zu gestalten und zugleich die Verwaltung durch Abschaffung der komplizierten deemed-distribution-Regel zu verschlanken.

1.3 Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax)

Zypern reformiert die Kapitalertragsteuer bei Immobilien: Was sich 2026 bei Verkäufen, Tauschgeschäften und Share-Deals ändert – und warum das wichtig ist

Mit der Steuerreform (wirksam ab 1. Januar 2026) hat Zypern zentrale Regeln der Capital Gains Tax (CGT) für Immobilienverkäufe, Immobilientausch/-tauschmodelle (inkl. Austausch-Arrangements) sowie Aktientransaktionen rund um „immobilienreiche“ Gesellschaften nachgeschärft. Ziel: mehr Wettbewerbsfähigkeit, klarere Spielregeln, bessere Steuereinhebung – und weniger „kreative“ Umgehung über Share-Strukturen.

Im Kern geht es um drei große Themenblöcke:

1. Steuerliche Entlastung bei bestimmten Immobilien-Transaktionen (höhere Freibeträge, bessere Tauschbehandlung)

2. Rechtsklarheit bei indirekten Immobilienveräußerungen über Gesellschaftsanteile (Share Deals)

3. Anti-Missbrauch/Anti-Evasion: Bewertung und Börsen-„Regulierung“ wird steuerlich relevanter

1) Immobilien-Tausch & „Exchange Arrangements“: Steuer wird in die Zukunft verschoben

Bisher waren klassische Immobilientauschgeschäfte (property exchanges) unter bestimmten Bedingungen begünstigt. Neu ist: Die Befreiung wurde ausgedehnt – nämlich auch auf Immobilien-Tausch-Arrangements (also strukturierte Austauschmodelle, wie sie in der Praxis häufig zwischen Eigentümern und Entwicklern vorkommen).

Wirkmechanik (vereinfacht):

• Wer seine Immobilie in ein Austausch-Arrangement einbringt, zahlt nicht sofort CGT.

• Besteuerung entsteht erst, wenn die neue Immobilie aus dem Austausch zugeteilt/übergeben wird.

• Die Transaktion wird damit steuerlich ähnlich behandelt wie ein echter Immobilientausch – inklusive der dafür vorgesehenen Befreiungen/Erleichterungen.

Warum das relevant ist:
Das reduziert Liquiditätsdruck in Entwicklungs- und Umtauschmodellen: Steuer fällt nicht „mitten im Prozess“ an, sondern erst, wenn der Gegenwert (die neue Immobilie) tatsächlich verfügbar ist.

2) Deutlich höhere CGT-Lebenszeit-Freibeträge: €30.000 / €50.000 / €150.000

Die Reform hebt die steuerfreien Gewinnbeträge (CGT-Exemptions) spürbar an. Wichtig: Es handelt sich um Lebenszeit-Freibeträge – nicht um „pro Verkauf“.

Die neuen Freibeträge im Überblick

1. €30.000: allgemeine Befreiung auf Gewinne aus Immobilien- und (bestimmten) Anteilsverkäufen

2. €50.000: Gewinne aus Verkauf landwirtschaftlicher Flächen durch einen Landwirt

3. €150.000: Gewinne aus Verkauf einer Hauptwohnsitz-Immobilie (primary residence)

Lebenszeit-Logik: Einmal genutzt, dann „verbraucht“

Die Befreiungen gelten über die gesamte Lebenszeit kumuliert. Das heißt:

• Nutzt jemand z. B. den €30.000-Freibetrag bereits, bleibt er nicht „jedes Jahr“ erneut verfügbar.

• Wer den allgemeinen Freibetrag nutzt, muss bei der Hauptwohnsitz-Befreiung aufpassen: Dann reduziert sich diese von €150.000 auf €120.000.

Praxis-Fazit:
Für Eigentümer mit mehreren geplanten Verkäufen ist Reihenfolge/Struktur plötzlich mehr als nur ein Excel-Thema: Es ist echtes Steuer-Design.

3) Hauptwohnsitz: Höherer Immobilienwert bei Loan-Restructuring-Befreiung – und Laufzeit bis 2030

Neben den Freibeträgen gibt es eine weitere relevante Anpassung rund um den Hauptwohnsitz im Kontext von Kreditrestrukturierungen:

• Der maßgebliche Wert des Hauptwohnsitzes für bestimmte Steuerbefreiungen im Zusammenhang mit Loan Restructuring wurde von €350.000 auf €450.000 erhöht.

• Erfasst sind Restrukturierungen von Hauptwohnsitz-Krediten, die am 31. Dezember 2020 als notleidend galten.

• Diese Befreiungen bleiben bis 2030 in Kraft.

Einordnung:
Das ist sozial- und finanzstabilitätsorientiert gedacht: Es soll Restrukturierungen erleichtern, ohne dass steuerliche Nebenwirkungen den Prozess torpedieren.

4) Share Deals & „property-rich companies“: Definition von „immovable property“ wird schärfer – Schwelle runter auf 20%

Der vielleicht strategisch wichtigste Teil für Investoren und Strukturen: Zypern hat die Regeln zu Aktienverkäufen in Gesellschaften, deren Wert (direkt oder indirekt) aus zypriotischen Immobilien stammt, präzisiert.

4.1 Indirekte Immobilienwerte: Schwelle von 50% auf 20% gesenkt

Künftig reicht es aus, wenn der Marktwert einer Gesellschaft zu 20% (direkt oder indirekt) auf Immobilien in Zypern zurückzuführen ist, damit bestimmte Share-Disposals in die CGT-Logik fallen. Diese Absenkung zielt explizit darauf ab, Steuervermeidung über „Immobilien in Gesellschaftshülle“ einzudämmen.

4.2 Indirekte Holding-Strukturen werden erfasst

Auch wenn die verkaufende Gesellschaft keine Immobilie direkt hält, sondern Anteile an einer anderen Gesellschaft, die die Immobilie besitzt: Wenn der verkaufte Wert zu mindestens 20% durch Immobilienwert in Zypern geprägt ist, wird der Vorgang steuerlich wie Immobilienveräußerung behandelt – mit CGT auf den Gewinn bezogen auf den Immobilienwertanteil.

Warum das zählt:
Die klassische „Share-Deal statt Asset-Deal“-Argumentation wird schwächer, sobald Immobilienwert im Spiel ist – selbst über Beteiligungsketten.

5) Anti-Evasion: Bewertungsanpassungen & unregulierte Börsen werden steuerlich ungemütlich

Zypern hat zusätzlich Maßnahmen eingebaut, um Unterbewertung und Umgehung über Börsenplätze außerhalb regulierter Märkte zu reduzieren:

5.1 Verkaufspreis vs. wirtschaftliche Realität: Adjustments möglich

Bei Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Wert wesentlich durch Immobilien geprägt ist, können die erklärten Veräußerungserlöse angepasst werden, indem Marktwerte anderer Vermögenswerte und Verbindlichkeiten berücksichtigt werden. Das zielt darauf ab, „kreative“ Kaufpreisallokationen zu entschärfen.

5.2 Unregulierte Börsen: CGT-Befreiung eingeschränkt – €50.000-Schwelle

Um Missbrauch der CGT-Befreiung zu verhindern, gilt die relevante CGT-Börsenlogik künftig nur für Aktien, die auf einem regulierten Markt einer anerkannten Börse gelistet sind. Verkäufe auf unregulierten Märkten können CGT-pflichtig werden – typischerweise oberhalb einer Schwelle von €50.000 (je nach konkreter Ausgestaltung/Tax Year). Übergangsregeln für Altaktionäre wurden vorgesehen.

Praktischer Effekt:
„Listing irgendwo“ reicht nicht mehr automatisch, um aus der CGT-Schusslinie zu kommen.

6) Wer profitiert – und wer muss neu rechnen?

Gewinner (typischerweise)

• Private Eigentümer, die gelegentlich verkaufen: höherer allgemeiner Freibetrag (€30.000).

• Hauptwohnsitz-Verkäufer (wenn Voraussetzungen erfüllt): deutlich höherer Lifetime-Freibetrag (€150.000).

• Landwirte beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen: €50.000-Befreiung.

• Eigentümer/Developer, die mit Austausch-Arrangements arbeiten: Steuer wird zeitlich verschoben und gleichgestellt.

Strukturiert Betroffene

• Holding-/SPV-Strukturen mit zypriotischem Immobilienbezug: 20%-Schwelle macht mehr Fälle CGT-relevant.

• Share-Deals über unregulierte Märkte: neue CGT-Risiken, wenn Schwellen überschritten werden.

1.4 Stempelsteuer (Stamp Duty)

Die Stempelsteuer soll nach dem Willen der Reform in ihrer Anwendung stark eingeschränkt werden. Künftig wäre sie nur noch auf folgende Vertragstypen anwendbar:

• Urkunden und Verträge, die Immobilien in Zypern betreffen
• Bank- und Versicherungsdienstleistungen

Das bedeutet eine deutliche Vereinfachung für alle anderen Vertragsarten, die bisher gegebenenfalls von Stempelsteuer erfasst wurden. Eine breite Palette an Dokumenten würde somit von der Stempelsteuer entlastet.

1.5 Einkommensteuer (Personal Income Tax)

Gemäß der Meldung wird das derzeitige tarifliche System im Wesentlichen beibehalten, jedoch kommt es bei den Steuerklassen bzw. Einkommensbändern zu Anpassungen:

1. Neuer Steuerfreibetrag
   • Die Einkünfte von bis zu 22.000 € pro Jahr sollen steuerfrei bleiben (bisher lag die Grenze bei 19.500 €).
2. Top-Steuersatz von 35 %
   • Dieser soll künftig erst ab einem jährlichen Einkommen von über 72.000 € (bisher 60.000 €) greifen.
3. Steuersätze für Zwischenschritte
   

   Ab dem 1. Januar 2026 gilt in Zypern eine angepasste Einkommensteuer-Skala (Erhöhung des steuerfreien Grundbetrags auf €22.000). Die Staffelung lautet:

   • Jahreseinkommen 0 – 22.000 Euro: 0%

   • Jahreseinkommen 22.001 – 32.000 Euro: 20%

   • Jahreseinkommen 32.001 – 42.000 Euro: 25%

   • Jahreseinkommen 42.001 – 72.000 Euro: 30%

   • Jahreseinkommen ab 72.001 Euro: 35%

4. Persönliche Freibeträge und Abzüge
   • Eltern mit Kindern bzw. Studierenden sollen unter bestimmten Einkommensgrenzen von zusätzlichen Freibeträgen profitieren.
   • Für die Erstfinanzierung einer Wohnimmobilie (z. B. Hypothekenzinsen) oder für Mietzahlungen soll ein Abzugsbetrag möglich sein.
   • Familien und Einzelpersonen, die in ihrer Wohnung „grüne“ Verbesserungen vornehmen (z. B. energetische Sanierungen), erhalten ebenfalls Steuererleichterungen.
5. Erweiterung der 60-Tage-Regel
   • Wer physisch nicht die üblichen 183 Tage pro Jahr in Zypern verbringt, kann sich für die 60-Tage-Regel qualifizieren, wenn der Lebensmittelpunkt (Center of Business Interests) in Zypern liegt. Diese Definition wird ausgedehnt, damit mehr Personen steuerlich als in Zypern ansässig gelten können – sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
6. Begünstigte Besteuerung von Aktienoptionen
   • Aktienoptionen sollen künftig zu einem ermäßigten Satz versteuert werden, unter der Voraussetzung, dass bestimmte Anti-Missbrauchs-Regeln greifen.
7. Besteuerung von Sonderzahlungen
   • Ex-gratia-Zahlungen (freiwillige Abfindungen oder Gratifikationen) werden über einem gewissen Betrag steuerpflichtig. Zugleich sind die entsprechenden Arbeitgeberaufwendungen voll abzugsfähig.
   • Auch „Golden Hellos“ (außerordentliche Begrüßungsprämien für neue, gewünschte Mitarbeitende) unterliegen der Steuer beim Arbeitnehmer, können aber beim Arbeitgeber als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.
8. Keine Änderung der 50 %-Befreiung für Erstanstellungen
   • Wer erstmals eine Beschäftigung in Zypern aufnimmt, kann weiterhin von einer 50%-Ermäßigung auf sein zu versteuerndes Einkommen profitieren, sofern die geltenden Bedingungen erfüllt sind.

Diese Einkommenssteuerpläne sollen laut Meldung insbesondere Personen mit mittlerem oder hohem Einkommen entlasten und Anreize für Fachkräfte und Investoren schaffen. Gleichzeitig bleibt die Steuerprogression erhalten, um eine ausgleichende Verteilung sicherzustellen.

1.6 Green Transition und Digital Transformation

Die Steuerreform sieht – im Sinne der nachhaltigen und digitalen Modernisierung – verschiedene Erleichterungen vor, die im Wesentlichen auf folgende Bereiche abzielen:

• Investitionen in grüne Technologien und Nachhaltigkeit
  Hier sind Super-Abzüge (super deductions), beschleunigte Abschreibungen und spezielle Förderungen für CO₂-arme Maßnahmen vorgesehen.
• Digitalisierung
  Firmen, die in digitale Infrastruktur oder Weiterbildung ihrer Mitarbeiter für digitale Kompetenzen investieren, sollen von Vorzugsbehandlungen profitieren.
• Verlustvortrag ohne Einschränkung
  Verluste, die durch diese grünen oder digitalen Maßnahmen entstehen, können unter Umständen unbegrenzt vorgetragen werden – anders als die allgemeine Regelung mit zehn Jahren.

Die exakten Details zum „Green Tax Reform“-Teil und den damit verbundenen Umweltschutz-Auflagen sind laut Meldung noch in Arbeit. Man rechnet mit weiteren Konkretisierungen im Laufe des Jahres.