Wohnimmobilienpreise auf Zypern ziehen deutlich an: Warum der Markt Ende 2025 spürbar an Tempo gewonnen hat
Der zyprische Wohnimmobilienmarkt hat im vierten Quartal 2025 merklich an Dynamik gewonnen. Nach Angaben der Zentralbank von Zypern im aktuellen Residential Property Price Index (RPPI) beschleunigte sich der Preisanstieg zum Jahresende deutlich. Die Notenbank führt diese Entwicklung auf eine Kombination aus anhaltend starker Nachfrage einheimischer und ausländischer Käufer, einer allmählichen Ausweitung des Wohnungsangebots sowie Baukosten auf historisch hohem Niveau zurück. Der Gesamtindex für Wohnimmobilien – also Häuser und Wohnungen zusammen – legte im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 2,3 Prozent zu, nachdem der Anstieg im dritten Quartal noch bei 1,2 Prozent gelegen hatte. Getrieben wurde diese Beschleunigung vor allem durch Wohnungen, deren Preise quartalsweise um 3,0 Prozent stiegen, während Häuser um 1,2 Prozent zulegten. Auf Jahresbasis beschleunigte sich der Gesamtanstieg auf 7,1 Prozent, wobei Wohnungen um 9,6 Prozent und Häuser um 3,4 Prozent teurer wurden.
Das ist mehr als eine statistische Bewegung am Rand. Es zeigt, dass sich der Markt zum Ende des Jahres 2025 nicht nur stabil, sondern mit neuer Kraft nach oben bewegt hat. Die Zentralbank macht dabei deutlich, dass die Preisdynamik nicht aus dem Nichts kommt. Sie verweist auf ein Umfeld, in dem die Nachfrage robust bleibt, das Angebot zwar langsam nachzieht, aber nicht schnell genug, und die Baukosten weiterhin hoch sind. Schon im Economic Bulletin der Zentralbank vom Dezember 2025 war festgehalten worden, dass der Immobilienmarkt auf der Nachfrageseite weiterhin positiv von einheimischen wie ausländischen Käufern getragen wird. Zugleich stieg die Zahl der genehmigten Wohneinheiten in den ersten sieben Monaten 2025 um 4,6 Prozent, was auf eine allmähliche Angebotsausweitung hindeutet, während der Preisindex für Baumaterialien im selben Zeitraum weiterhin positiv blieb.
Der Markt beschleunigt sich – und Wohnungen laufen Häusern davon
Besonders auffällig ist der Unterschied zwischen Wohnungen und Häusern. Während beide Segmente teurer wurden, zeigen die Daten klar, dass Apartments derzeit der eigentliche Preismotor des zyprischen Wohnmarktes sind. Die quartalsweise Preissteigerung von 3,0 Prozent bei Wohnungen gegenüber 1,2 Prozent bei Häusern und der jährliche Anstieg von 9,6 Prozent gegenüber 3,4 Prozent sprechen eine deutliche Sprache. Bereits in den ersten drei Quartalen 2025 hatte die Zentralbank beobachtet, dass sich die Nachfrage in Richtung kleinerer Wohneinheiten verschiebt. Im Economic Bulletin wurde dies ausdrücklich mit hohen Baukosten und einer Präferenz für kleinere, besser finanzierbare Objekte in Verbindung gebracht. Dort war für das dritte Quartal 2025 bereits ein annualisierter Anstieg von 6,4 Prozent bei Apartments gegenüber 2,6 Prozent bei Häusern vermerkt worden. Die Zahlen für das vierte Quartal zeigen nun, dass sich genau dieser Trend weiter verstärkt hat.
Das ist aus Marktsicht plausibel. Wohnungen sind in Phasen steigender Preise, hoher Finanzierungskosten und knapper Flächen oft das Segment, in das sich Nachfrage am schnellsten hineinverdichtet. Sie sind für Eigennutzer häufig die erschwinglichere Variante und für Investoren oft leichter zu vermieten, leichter zu handeln und in touristisch oder urban geprägten Märkten besser skalierbar. Dass genau dieses Segment auf Zypern derzeit besonders stark steigt, passt zu einem Markt, der sowohl von lokalem Bedarf als auch von internationalem Interesse getragen wird. Die Zentralbank weist zudem darauf hin, dass ihre RPPI-Reihe auf objektbezogenen Bewertungsdaten im Zusammenhang mit Hypotheken- und Sicherungstransaktionen basiert und das Wohnsegment in allen Gebieten unter effektiver Kontrolle der Republik Zypern abdeckt. Damit ist der Index keine bloße Stimmungsgröße, sondern ein strukturiertes Messinstrument für den Markt.
Nachfrage aus dem Inland und aus dem Ausland treibt den Markt gleichzeitig
Ein wesentlicher Punkt in der aktuellen Entwicklung ist, dass der Nachfrageimpuls nicht nur von ausländischen Käufern, sondern auch von inländischen Erwerbern kommt. Die RPPI-Auswertung verweist ausdrücklich darauf, dass die Zunahme der Verkaufsdokumente im vierten Quartal 2025 aus beiden Käufergruppen gespeist wurde. Insgesamt stieg die Zahl der Verkaufsdokumente – über alle Immobilientypen hinweg – gegenüber dem Vorjahresquartal um 18,7 Prozent, von 4.163 auf 4.941. Bei einheimischen Käufern lag das Plus bei 15,3 Prozent; die Zahl der an Inländer verkauften Objekte stieg von 2.516 auf 2.901. Noch stärker war der Zuwachs bei ausländischen Käufern mit 23,9 Prozent, von 1.647 auf 2.040 Verkäufen. Das ist ein ausgesprochen kräftiger Nachfrageimpuls, der hilft zu erklären, warum die Preise Ende 2025 nicht nur weiter stiegen, sondern sich sogar beschleunigten.
Diese Entwicklung passt auch zu anderen Signalen aus dem Markt. Die Zentralbank hatte bereits im Dezember 2025 darauf hingewiesen, dass die Nachfrage nach Immobilien im Zeitraum Januar bis Oktober 2025 hoch geblieben sei und die Zahl der Verkaufsverträge im Jahresvergleich um 14,4 Prozent gestiegen sei. Gleichzeitig nahm auch die Kreditvergabe für Wohnungsbau und Immobilienkäufe zu: Neue Wohnungsbaudarlehen stiegen in den ersten zehn Monaten 2025 laut Economic Bulletin um 22 Prozent, von 892,9 Millionen Euro auf 1.089,4 Millionen Euro, während der gewichtete Durchschnittszins für neue Wohnungsdarlehen im Oktober 2025 auf 3,07 Prozent sank, nach 4,29 Prozent ein Jahr zuvor. Das deutet darauf hin, dass die Marktdynamik nicht nur durch Bargeldkäufer oder internationale Investoren entstanden ist, sondern auch durch günstigere Finanzierungsbedingungen im Inland gestützt wurde.
Limassol bleibt größter Markt – aber Paphos fällt besonders auf
Bei der Zahl der Verkaufsdokumente nach Bezirken lag Limassol im vierten Quartal 2025 mit 1.407 Transaktionen vorne, gefolgt von Nikosia mit 1.124, Larnaka mit 1.109 und Paphos mit 1.036. Famagusta blieb mit 265 Verträgen deutlich kleiner. Diese Reihenfolge ist auf den ersten Blick wenig überraschend, weil Limassol seit Jahren das kommerziellste und internationalste Marktzentrum der Insel ist. Doch gerade beim Verhältnis von lokalen zu ausländischen Käufern fällt auf, wie unterschiedlich die Bezirke strukturiert sind. In Nikosia stammen 84 Prozent der Käufer aus dem Inland; in Limassol liegt der Anteil der Inländer bei 67 Prozent. In Larnaka und Famagusta ist das Verhältnis zwischen inländischen und ausländischen Käufern nach Angaben der Zentralbank weitgehend ausgewogen. In Paphos dagegen dominieren klar die Ausländer: 68 Prozent der Käufer kommen dort aus dem Ausland.
Gerade Paphos ist damit ein besonders interessantes Beispiel. Der Bezirk hat zwar nicht die höchste Transaktionszahl, aber ein sehr stark internationales Käuferprofil. Schon die Hauspreis-Analyse des zyprischen Statistikdienstes für 2024 hatte gezeigt, dass Paphos den höchsten Anteil ausländischer Erwerber bei Wohnimmobilien aufweist, damals mit rund 66 Prozent. Die RPPI-Daten für das vierte Quartal 2025 zeigen nun, dass sich dieser Charakter nicht nur hält, sondern weiter sichtbar bleibt. Für Investoren und Marktbeobachter ist das relevant, weil Paphos stärker als andere Bezirke von internationaler Nachfrage, Lifestyle-Orientierung, Zweitwohnsitzkäufen und auslandsgetriebenen Preisimpulsen beeinflusst wird.
Preisentwicklung nach Bezirk: Limassol und Larnaka mit besonders starkem Momentum
Die Zentralbank meldet für die Wohnimmobilienpreise auf Bezirksebene ein differenziertes Bild. Beim Gesamtindex nach Bezirken wurde in Nikosia wieder ein jährlicher Anstieg registriert, nachdem es im Vorquartal noch einen Rückgang gegeben hatte. In Limassol und Larnaka beschleunigte sich der Anstieg, in Paphos verlangsamte er sich, während der Index in Famagusta auf dem Vorjahresniveau stagnierte. Konkret lagen die annualisierten Zuwächse des Gesamtindex bei 1,0 Prozent in Nikosia, 9,9 Prozent in Limassol, 8,3 Prozent in Larnaka und 7,6 Prozent in Paphos.
Diese Zahlen sprechen für ein interessantes regionales Kräfteverhältnis. Limassol bleibt der teuerste und dynamischste Großmarkt, Larnaka holt sichtbar auf, Nikosia stabilisiert sich, und Paphos wächst zwar weiter, aber nicht mehr ganz mit derselben Beschleunigung wie zuvor. Das deckt sich teilweise mit den Markteinschätzungen anderer Erhebungen: Der RICS/KPMG Cyprus Property Index für das vierte Quartal 2025 sah bei Apartments besonders starke Zugewinne in Paphos, während Limassol bei Häusern besonders kräftig war. Das bedeutet nicht, dass beide Indizes identisch messen – sie tun es nicht –, aber sie deuten in dieselbe Richtung: Die Preisdynamik ist regional breit, aber unterschiedlich verteilt, und die Märkte entwickeln sich nicht mehr im Gleichschritt.
Häuser: Nikosia weiter schwach, Limassol und Larnaka klar im Plus
Schaut man nur auf das Segment der Häuser, wird der Unterschied zwischen den Bezirken noch deutlicher. In Paphos verlangsamte sich der Anstieg der Hauspreise auf 4,0 Prozent, während Limassol auf 6,0 Prozent beschleunigte und Larnaka auf 4,5 Prozent zulegte. Famagusta verzeichnete mit 1,9 Prozent wieder einen Anstieg, nachdem im Vorquartal ein Rückgang zu beobachten gewesen war. Besonders auffällig ist jedoch Nikosia, wo die Hauspreise auf Jahresbasis bereits das fünfte Quartal in Folge zurückgingen und nun bei minus 1,3 Prozent lagen.
Das ist bemerkenswert, weil Nikosia auf dem Wohnungsmarkt traditionell stärker inlandsorientiert und weniger vom internationalen Kapital getrieben ist als Limassol oder Paphos. Die schwächere Entwicklung im Haussegment kann deshalb als Hinweis darauf gelesen werden, dass sich Nachfrage und Leistbarkeit zunehmend zugunsten von Wohnungen und zugunsten stärker internationalisierten Bezirken verschieben. Gleichzeitig zeigt das, dass der zyprische Immobilienboom kein völlig undifferenzierter Flächenbrand ist. Nicht jeder Bezirk, nicht jedes Segment und nicht jede Objektklasse läuft gleich stark. Gerade das spricht eher für einen vielschichtigen Markt als für eine einfache Einheitsblase. Diese Einordnung ist eine wirtschaftliche Interpretation der veröffentlichten Daten.
Apartments: Paphos und Larnaka mit den stärksten Ausschlägen
Noch klarer ist das Bild bei den Apartments. Hier meldet die Zentralbank im vierten Quartal 2025 einen beschleunigten Preisanstieg in allen Bezirken außer Famagusta, wo es einen Rückgang von 4,1 Prozent gab. In Nikosia stiegen Apartmentpreise um 3,0 Prozent, in Limassol um 9,3 Prozent, in Larnaka um 12,2 Prozent und in Paphos sogar um 13,6 Prozent. Das sind ausgesprochen hohe Jahresraten für ein Wohnsegment und bestätigen, dass insbesondere Wohnungen in Larnaka und Paphos derzeit unter starkem Preisdruck nach oben stehen.
Gerade Paphos sticht damit doppelt hervor: zum einen wegen des besonders hohen Ausländeranteils unter den Käufern, zum anderen wegen des stärksten Apartmentpreisanstiegs unter den großen Bezirken. Larnaka wiederum fällt dadurch auf, dass es sich immer stärker von einem oft unterschätzten Flughafen- und Küstenmarkt zu einem ernstzunehmenden Wachstumskorridor entwickelt. Bereits die Daten des Statistikdienstes für 2024 zeigten, dass die Preisniveaus pro Quadratmeter in Larnaka stark angezogen hatten. Nun beschleunigt sich im vierten Quartal 2025 insbesondere das Apartmentsegment weiter. Wer noch vor wenigen Jahren glaubte, Zyperns Immobilienmarkt bestehe praktisch nur aus Limassol plus ein bisschen Meerblick anderswo, muss die Landkarte inzwischen wohl etwas präziser lesen.
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Mehr InformationenDas Angebot steigt langsam – aber offenbar nicht schnell genug
Die Zentralbank nennt als einen Grund für den beschleunigten Preisauftrieb nicht nur die starke Nachfrage, sondern auch die allmähliche Erhöhung des Wohnungsangebots. Das klingt zunächst paradox: Mehr Angebot sollte den Markt doch entlasten. In der Praxis bedeutet es jedoch eher, dass das Angebot zwar wächst, aber nicht schnell genug, um den Nachfrageüberhang auszugleichen. Im Economic Bulletin wurde darauf verwiesen, dass die Zahl der genehmigten Wohneinheiten im Zeitraum Januar bis Juli 2025 auf 8.128 Einheiten anstieg, nach 7.772 im entsprechenden Zeitraum 2024. Das ist eine positive Entwicklung, aber eben keine explosive Angebotswelle. Gleichzeitig bleiben Bau- und Entwicklungsvorlaufzeiten lang. Neue Projekte entschärfen einen angespannten Markt meist erst mit deutlicher Verzögerung.
Dazu kommt, dass die Kostenbasis des Bauens hoch bleibt. Die Zentralbank spricht ausdrücklich davon, dass die Baukosten weiterhin auf historisch hohen Niveaus liegen. Schon im Economic Bulletin war festgehalten worden, dass der Baukosten- bzw. Materialpreisindex 2025 weiter positiv war. Das bedeutet: Selbst wenn mehr gebaut wird, kommt dieses Angebot nicht unter Billigbedingungen auf den Markt. Entwickler reichen Kostenanstiege über Preise weiter, Investoren kalkulieren entsprechend, und Käufer stoßen in einem ohnehin angespannten Markt auf begrenzte Entlastung. Der klassische Hoffnungssatz „mehr Angebot wird alles richten“ funktioniert unter solchen Bedingungen nur eingeschränkt – jedenfalls nicht kurzfristig.
Transaktionen legen zu – der Markt bleibt liquide
Ein oft unterschätzter Aspekt des zyprischen Immobilienmarktes ist seine Liquidität. Preissteigerungen allein sagen noch nicht alles, denn auch ein dünner Markt kann vorübergehend stark ausschlagen. Im vierten Quartal 2025 sprechen die Daten jedoch nicht für einen ausgetrockneten Nischenmarkt, sondern für einen Markt mit substanzieller Aktivität. 4.941 Verkaufsdokumente in nur einem Quartal über alle Immobilientypen hinweg sind ein klares Signal. Noch wichtiger: Das Wachstum der Transaktionen ist regional breit und wird sowohl von lokalen als auch von ausländischen Käufern getragen. Das stützt die Einschätzung, dass der Markt Ende 2025 nicht bloß preislich heißer wurde, sondern auch in der Breite aktiv blieb.
Das deckt sich mit dem längerfristigen Bild, das die Zentralbank bereits für die ersten zehn Monate 2025 gezeichnet hatte. Dort war von einem 14,4-prozentigen Wachstum bei den Verkaufsverträgen die Rede, ebenfalls gestützt durch beide Käufergruppen. Der Markt wuchs also nicht erst ganz am Ende des Jahres, sondern bereits im Jahresverlauf. Das vierte Quartal markiert nun eher eine Zuspitzung als einen völligen Neubeginn. Diese Kontinuität ist wichtig, weil sie zeigt, dass die Preisbeschleunigung am Jahresende nicht völlig losgelöst von der realen Marktaktivität stattfand.
Finanzierung und Leistbarkeit: ein heikler Balanceakt
Trotz aller Dynamik stellt sich zwangsläufig die Frage nach der Leistbarkeit. Wenn Apartments landesweit um fast 10 Prozent im Jahresvergleich steigen und in einzelnen Bezirken sogar um 12 bis 14 Prozent, geraten Haushalte unter Druck – insbesondere lokale Käufer ohne internationales Einkommen oder ohne ausländisches Kapitalpolster. Dass der Markt zugleich von inländischer Nachfrage getragen bleibt, deutet darauf hin, dass der Bedarf an Wohnraum hoch ist und die Finanzierungssituation 2025 teilweise günstiger geworden ist. Die Zentralbank verwies im Dezember 2025 auf fallende Wohnungsdarlehenszinsen und eine deutliche Zunahme neuer Wohnungsdarlehen. Das stützt die Nachfrage, kann aber die Preisentwicklung zugleich weiter antreiben.
Hier liegt eine der spannendsten Spannungen des Marktes: Was aus Sicht von Investoren als robustes Wachstum erscheint, kann aus Sicht lokaler Haushalte als schleichende Hürde wirken. Besonders in Bezirken mit hohem Ausländeranteil, touristischer Attraktivität oder wachsender internationaler Sichtbarkeit droht eine zunehmende Entkopplung zwischen lokaler Kaufkraft und Marktpreisen. Diese Entwicklung lässt sich aus den veröffentlichten RPPI-Daten allein nicht vollständig quantifizieren, doch die Kombination aus starkem Apartmentpreisanstieg, hohem Ausländeranteil in bestimmten Bezirken und anhaltender Nachfrage in beiden Käufersegmenten spricht dafür, dass Leistbarkeit ein Thema bleiben dürfte.
Keine landesweite Einheitsgeschichte, sondern mehrere Märkte zugleich
Die Daten machen deutlich, dass es den „zyprischen Immobilienmarkt“ eigentlich nur in der Mehrzahl gibt. Nikosia ist stark inlandsorientiert, im Haussegment eher schwach, bei Apartments moderat positiv. Limassol bleibt die Schwergewichtslokomotive bei Volumen und Preisniveau, mit starkem Wachstum in fast allen Segmenten. Larnaka wirkt wie ein Markt mit aufholender Dynamik, insbesondere bei Apartments. Paphos zeigt besonders starke Apartmentanstiege und eine massive Dominanz ausländischer Käufer. Famagusta bleibt kleiner, heterogener und in Teilen deutlich schwächer, insbesondere im Apartmentsegment.
Gerade diese Heterogenität ist für die Marktanalyse zentral. Sie bedeutet, dass politische Antworten, Investitionsstrategien und Standortbewertungen nicht pauschal ausfallen sollten. Wer etwa in Nikosia über Leistbarkeit und lokalen Wohnungsbedarf spricht, argumentiert in einem anderen Markt als jemand, der in Paphos über internationale Nachfrage oder in Limassol über Preisbeschleunigung im Premium- und Apartmentbereich spricht. Für professionelle Marktteilnehmer ist das nichts Neues. Für die breitere öffentliche Debatte ist es dennoch wichtig, weil dort oft alles unter dem Etikett „Immobilien auf Zypern“ zusammengeworfen wird – als sei das Land ein einziger homogener Küstenstreifen.
Was die Daten methodisch leisten – und was nicht
Die RPPI-Reihe der Zentralbank basiert laut Methodenseite auf Bewertungsdaten, die von unabhängigen Gutachtern im Zusammenhang mit Hypothekentransaktionen, Refinanzierungen und Sicherheiten erhoben werden. Sie deckt alle Gebiete unter effektiver Kontrolle der Republik Zypern ab und verwendet das erste Quartal 2010 als Basisperiode. Das ist eine solide Grundlage für Trendbeobachtung, aber sie ist nicht identisch mit einer reinen Kaufpreisstatistik aus abgeschlossenen Transaktionen. Bewertungsbasierte Indizes haben den Vorteil einer breiten und konsistenten Datenerfassung, können aber in bestimmten Marktphasen etwas glatter reagieren als Transaktionsdaten.
Das ändert nichts daran, dass der vorliegende Befund klar ist: Der Markt hat sich im vierten Quartal 2025 beschleunigt. Aber für eine vollständige Bewertung bleiben ergänzende Datenquellen hilfreich – etwa Verkaufszahlen, Kreditdaten, Bauaktivität oder Quadratmeterpreise nach Käufergruppen. Genau solche ergänzenden Perspektiven bietet etwa der Statistikdienst mit seiner Hauspreisstudie oder RICS/KPMG mit marktnäheren Preisbeobachtungen in weiteren Segmenten. Zusammengenommen entsteht daraus ein sehr klares Bild: Wohnimmobilien auf Zypern sind Ende 2025 kein träger Markt, sondern ein Markt mit spürbarer Zugkraft.
Fazit: Ende 2025 war für den zyprischen Wohnungsmarkt ein Quartal der Beschleunigung
Die Daten der Zentralbank von Zypern zeigen unmissverständlich, dass sich der Preisanstieg bei Wohnimmobilien im vierten Quartal 2025 beschleunigt hat. Der Gesamtmarkt legte gegenüber dem Vorquartal um 2,3 Prozent zu, nach 1,2 Prozent im dritten Quartal. Auf Jahresbasis stieg der Gesamtindex um 7,1 Prozent. Apartments waren dabei klar der Preistreiber mit 9,6 Prozent Jahresplus, während Häuser um 3,4 Prozent zulegten. Hinter dieser Entwicklung stehen eine starke Nachfrage aus dem Inland und Ausland, ein nur langsam wachsendes Angebot und Baukosten, die weiterhin hoch bleiben. Auch die Transaktionszahlen mit 4.941 Verkaufsdokumenten und einem Plus von 18,7 Prozent im Jahresvergleich zeigen, dass es sich nicht um einen bloß theoretischen Bewertungsanstieg handelt, sondern um einen sehr aktiven Markt. (
Regional betrachtet bleiben die Unterschiede groß: Limassol führt bei der Zahl der Transaktionen, Paphos fällt durch den besonders hohen Ausländeranteil und starke Apartmentpreisanstiege auf, Larnaka beschleunigt sichtbar, Nikosia bleibt im Haussegment schwach und Famagusta entwickelt sich deutlich verhaltener. Wer den zyprischen Markt richtig lesen will, muss deshalb mehr als nur den nationalen Durchschnitt betrachten. Unter der Oberfläche arbeiten mehrere Teilmärkte mit eigenen Logiken. Aber eines ist nach den Q4-Daten kaum zu bestreiten: Der Wohnimmobilienmarkt auf Zypern ist Ende 2025 nicht abgekühlt, sondern mit frischem Nachdruck ins neue Jahr gegangen. In mediterraner Sprache könnte man sagen: Der Markt steht nicht nur in der Sonne – er hat zum Jahresende sogar noch einmal deutlich aufgeheizt.
Quelle: CYPRUS NEWS AGENCY (CNA).
